Рынок жилой недвижимости сейчас можно характеризовать как горячий. Покупательская активность держится на по-прежнему доступных кредитах и снизившемся обменном курсе доллара. Но на фоне продолжающегося роста цен на горизонте уже предел покупательской способности, и он скоро «упрется в потолок». О ситуации на рынке MyFin.by побеседовал с заместителем начальника отдела консалтинга и аналитики группы компаний «Твоя столица» Андреем Чернышевым.
Что со спросом?
Спрос на первичном и вторичном рынке сейчас высокий. На первичном рынке квартир откровенно не хватает, чем пользуются застройщики и стараются максимально поднять цены.
— Сейчас сложно самостоятельно найти квартиру. В этот год мы наблюдаем увеличение потока покупателей, многие квартиры уходят, даже не попадая в объявление. В апреле 43% квартир по нашему агентству продавались за первые две недели. 2700 покупателей в базе спроса ждут появления на рынке квартир. Рынок очень горячий.
Доллар вниз, а цены?
Снижение курса доллара ведет к тому, что в переводе на беларусcкие рубли стоимость квартир снижается. Все это позволяет компенсировать для покупателей рост цен на жилье в долларах и рост ставок кредитов.
Сделок меньше?
По итогам апреля ожидается около 1300 сделок по переходу права собственности на вторичном рынке и в готовых новостройках. Много это или мало? По сравнению с прошлым годом — существенное снижение. В апреле прошлого года на пике активности было более 2000, в среднем за месяц — 1650.
— Предложений не хватает, цены растут, кредиты дорожают. Это влияет на спрос. Да, люди покупают, но покупатели уперлись в потолок по своим финансовым возможностям. Мы предупреждали об этом продавцов.
В ипотечном секторе нашего агентства мы рассчитываем для покупателей кредиты. И они начинают волноваться, видя суммы, которые должны ежемесячно платить за кредит и проценты по нему. Да и сами суммы кредитов растут. Например, ровно год назад средний размер кредита на покупку квартиры на вторичном рынке составлял 113 тыс. беларусских рублей, на сегодня — 131 тыс. А если разделить на годы и месяцы, то выплаты по кредитам будут весьма внушительными.
По словам Андрея Чернышева, самым лучшим временем для продаж стала осень прошлого года — цены хоть и были немного меньше, но зато покупатели были более платежеспособные. С начала же текущего года цены понемногу росли, но на квартиры наиболее ухоженные, с ремонтом, с возможностью сразу заехать и жить, не думая о том, сколько еще надо вложить в ремонт.
40% покупателей на вторичном рынке берут кредиты, и их надо тратить еще и на ремонт. Именно поэтому цены сделок на «уставшие» и требующие значительного ремонта квартиры уже показывают небольшой минус.
— Если покупатели ищут квартиры до 50 тыс. долларов в эквиваленте, то в феврале и марте таких квартир не было. А сейчас продавцы сильно «уставших» квартир стали понимать, что надо адекватно их оценивать, и они стали появляться на рынке. Но именно такие квартиры продаются, зачастую не попадая в рекламу.
Старый фонд
— Также намечен новый тренд относительно привлекательности квартир в центре города. Считалось, что выгодно покупать квартиры около Комаровского рынка, улицы Максима Богдановича, где довольно старый фонд. Сейчас средний возраст покупателей снизился. И даже если квартира оформляется на родителей, она в перспективе будет служить молодежи, и ее выбирают по другим критериям. Им интереснее квартиры в более современном доме. Например, в «Минск Мире», в районе «Грушевки», «Петровщины» и других молодых комплексах города.
Первичный рынок
На нем предложение сужается, а цены выросли больше, чем на вторичном рынке. Если за последние 12 месяцев на вторичном рынке выросли на 15%, то в новостройках более чем на 20%.
— Мы раньше говорили, что если предложение на первичном рынке уменьшалось, то покупатели начинали смотреть на вторичный рынок. Сейчас, когда квартиры на «вторичке» стали необоснованно дорогими, наметилась обратная тенденция — покупатели рассуждают «я лучше добавлю и куплю действительно новое жилье».
До лета цены будут расти
Как считает эксперт, если курс доллара стабилизируется на текущем уровне и не будет расти, условия кредитования также не изменятся, то цены будут до лета двигаться вверх. Но при этом на фоне уже высоких цен, количество сделок может снижаться.
— Рынок недвижимости инертный, он не сразу реагирует на какие-то обвалы или рост. И то, что мы прогнозировали и о чем говорили осенью, сейчас начинает проявляться на практике. Сегодня продавцам стоит учитывать, что чем быстрее продашь квартиру, тем выгоднее будет ее цена. Правило продажи — успеть сделать ее до конца лета, потому что платежеспособного спроса будет все меньше. Чем раньше продадите, тем меньше надо будет потом делать скидку.
